Wozu braucht man eine Einmessbescheinigung? – Die gesetzlichen Grundlagen in Bayern

Die Einmessbescheinigung in Bayern ist innerhalb des bauaufsichtlichen Verfahrens der Nachweis, dass der geplante Neubau so errichtet wird wie genehmigt. Grundlage dafür ist der Art. 68 Abs. 6, Sätze 1 und 2 der BayBO (Bayerische Bauordnung). Diese schreiben vor, dass vor Baubeginn die Grundfläche und Höhenlage der baulichen Anlage abgesteckt sein und die Einhaltung auf Verlangen der Unteren Bauaufsichtsbehörde nachgewiesen werden müssen.

Mit der Einmessung bzw. Gebäudeeinmessung soll gewährleistet werden, dass öffentlich-rechtliche Belange und Nachbarschaftsrechte gewahrt bleiben. Der Art. 68 Abs. 6 Satz 3 BayBO schreibt daher vor, dass bei Baubeginn neben der Baugenehmigung auch die Nachweise der Prüfsachverständigen vorliegen müssen. Dazu gehören auch die Prüfsachverständigen für Vermessung. Damit kann der Bauherr auf Verlangen der Bauaufsichtsbehörde diese vorlegen um nachzuweisen, dass sein Neubau regelkonform errichtet wird. Doch in sehr seltenen Fällen werden diese Nachweise nach (Art. 68 Abs. 6 Satz 2 BayBO) verlangt.

Stattdessen findet man in Baugenehmigungen Formulierungen wie zum Beispiel: „Vor Baubeginn ist der Nachweis der Einhaltung von Grundfläche und Höhenlage durch eine sachkundige Person vorzulegen“ oder „vor Baubeginn ist eine Einmessbescheinigung eines Bauvorlageberechtigten vorzulegen“.

Worin unterscheiden sich diese Einmessbescheinigungen von denen eines Fachmanns wie dem Prüfsachverständigen für Vermessung?

Grundsatz der Einmessbescheinigung

Der Zwecke einer Einmessung oder Gebäudeeinmessung ist es, dass ein Bezug der baulichen Anlage mit seinen Hauptabmessungen zu den rechtlichen Grundstücksgrenzen und zur Höhensituation des Baugrundstückes aufgezeigt und dies in der Einmessbescheinigung bestätigt wird.

Während meist die Höhenlage des Grundstücks erkennbar ist, sind Besitzstandsgrenzen (zum Beispiel Mauern, Zähne) für den Grenzbezug nicht geeignet. Oftmals fehlen Grenzzeichen mit der Folge, dass Zäune nicht immer genau auf der rechtlichen Grundstücksgrenze stehen. Dies kann in Bereichen, in denen Baurechte optimal auszunutzen sind, zu falschen Annahmen führen.

Einen belastbaren Grenzbezug kann man nur durch eine Einmessung mit geodätischem Fachwissen herstellen. Denn es genügt nicht, sich Koordinaten über die Grenzpunkte zu besorgen. Man muss vor Ort die vorgefundenen Grenzzeichen mit dem Katasternachweis auf Übereinstimmung prüfen. Das ist insbesondere bei größeren Objekten nur mit Methoden der Geodäsie erreichbar.

Die Höhenlage eines Grundstücks ist ebenfalls Grundlage für die Einordnung eines Bauwerkes. Dabei spielen neben rein bautechnischen Belangen wie Grundwasserstand, Aushubmengen oder Gestaltung der Außenanlagen auch baurechtliche Aspekte eine entscheidende Rolle. Es geht dabei um die Abstandsflächensituation (Art. 6 BayBO) oder die Einordnung der Firsthöhe in die Umgebung (§34 BauGB – Baugesetzbuch).

Denn eine Einmessbescheinigung soll die wahren Verhältnisse darlegen. Damit soll eine verlässliche Aussage getroffen werden, ob das geplante Bauvorhaben der Genehmigung der Bauordnung entspricht. Damit soll Rechtssicherheit gegenüber dem Bauherren, der Bauaufsichtsbehörde und den Nachbarn geschaffen werden.

Fazit: Eine Einmessbescheinigung, die den Anforderungen bauaufsichtlicher Verfahren in Bayern genüge leisten soll, kann nur ein Fachmann wie zum Beispiel der Prüfsachverständige für Vermessung erbringen.

Grundlage für die Erstellung einer Einmessbescheinigung ist die genehmigte Bauvorlage.

Inhalte einer Bauvorlage

Grundlage einer Baugenehmigung in Bayern ist der Entwurf des Architekten bzw. Bauvorlageberechtigten gemäß den Regelungen der BauVorlV (Verordnung über Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen), insbesondere die §§7-9. Er muss in der Architektenkammer oder als solcher in der Liste der Bayerischen Ingenieurkammer Bau eingetragen sein.

Idealerweise baut der Entwurfsverfasser seine Planung auf gesicherten Datenbeständen nach einer Bestandsaufnahme auf. Dazu gehört ein gesicherter Grenzverlauf, eine ausreichende Höheninformation über das Grundstück und weitere planungsrelevante Daten, wie zum Beispiel die Lage grenznaher Nachbargebäude oder der Baumbestand. Da dies dem Bauherren oder der Überzeugungskraft des Entwurfsverfassers überlassen ist, ist von einer einheitlichen Qualität der Bauvorlagen nicht auszugehen.

WICHTIG

Der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser muss in der Rolle der Architektenkammer oder in der Liste der Bauvorlageberechtigten der Bayerischen Ingenieurekammer eingetragen sein.

Einer der wesentlichen Inhalte der Gebäudeeinmessung sind

  • die Gebäudehauptabmessungen,
  • die Grenzabstände und
  • der Höhenbezug.

Ein Blick in die Bauvorlagenverordnung BauVorlV zeigt, welche Inhalte in einer Bauvorlage gefordert sind (§§7-9 BauVorlV). Der Gesetzgeber konnte sich bedauerlicher Weise nicht dazu entscheiden, dafür Mindestanforderungen zu formulieren. Ein wesentlicher Mangel aus Sicht der Geodäten ist, dass als Grundlage einer Planung lediglich ein Auszug aus dem Katasterwerk nicht kleiner als 1:1000 gefordert wird. Auch wenn ein Entwurfsverfasser einen regelgerechten und „richtigen“ Entwurf gemäß den Werksvertragsregelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schuldet, verleitet diese unglückliche Formulierung die Entwurfsverfasser, oftmals nur den Lageplan 1:1000 als Basis ihrer Planung zu verwenden. Das führt dazu, dass die zur Verfügung stehende Grundfläche nicht immer präzise genug in die Planung Eingang findet.

Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist die Höhenlage eines Grundstücks. Darüber gibt es grundsätzlich keine amtlichen Unterlagen. Nur in einigen Kommunen können Höheninformationen über die Gehweghinterkanten, Straßenachsen oder Kanalhöhen bezogen werden. Doch dies ist nicht immer aussagekräftig hinsichtlich der Höhenentwicklung eines Baugrundstückes. Dabei ist insbesondere in hochpreisigen Baugebieten, in denen häufig Abstandsflächenplanungen das Baurecht optimieren, eine genaue Ermittlung der Höhenlage unerlässlich.

Der Umgang der Inhalte einer Bauvorlage gemäß Art. 7 BauVorlV ist nicht genau definiert, denn der Katalog von 15 Positionen ist mit dem Satz „soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich ist“ überschrieben. Der Entwurfsverfasser haftet damit auch für die Vollständigkeit seiner Angabe, denn im Genehmigungsverfahren wird dies meist nicht geprüft. Baurechtsverletzungen bei einem Neubau haben oft ihren Ursprung in einer unzureichenden Planung.

Professionelle Grundlagenermittlung

Professionelle Entwurfsverfasser zeichnen sich dadurch aus, dass sie sich zu Planungsbeginn exakte Grundlagen des Baugrundstückes von einem Vermessungsingenieur anfertigen lassen. Mit diesen Aufmaßen können auch weitere planungsrelevante Objekte erfasst werden. Dazu gehören zum Beispiel grenznahe Nachbargebäude, Mauern, aber auch Baubestände oder ähnliches. Auf Basis dieser vor Ort ermittelten und aktuellen Daten lassen sich Planungen mit hoher Sicherheit aufbauen und von vornherein fehlerfrei gestalten. Zusammen mit der Gebäudeabsteckung sind die Voraussetzungen für eine reibungslose Umsetzung der baulichen Anlage geschaffen.

Die Baugenehmigung

Der größte Teil der in Bayern ausgesprochenen Baugenehmigungen erfolgt im sogenannten vereinfachten Verfahren. Das heißt, dass lediglich Formalitäten wie zum Beispiel die Vollständigkeit der zu leistenden Unterschriften geprüft werden. Inhaltlich wird dabei nichts geprüft. Das heißt: Der Entwurf des Architekten wird Gegenstand der Genehmigung, ohne dass dieser einer fachlichen Prüfung unterzogen wird. Damit steigt das Haftungspotenzial für ihn stark an. Dazu kommt noch, dass wegen der fehlenden Mindestanforderungen der BauVorlV er auch noch dafür haftet, ob er auch alle erforderlichen Angaben in die Bauvorlage eingetragen hat. Die landläufige Meinung dazu ist jedoch, dass mit der Erteilung der Baugenehmigung die Bauvorlage im Einklang mit dem baurechtlichen Vorschriften steht. Im Vertrauen darauf werden Finanzierungen aufgebaut und Versicherungen abgeschlossen.

Nebenbei bemerkt geht es bei dem Rückzug der Bauverwaltung aus diesem bauaufsichtlichen Verfahren auch um andere Fachbereiche, zum Beispiel Standsicherheit oder Bodengutachten, die nun nicht mehr geprüft werden.

Die Schnurgerüstabnahme – Deregulierung

Bis 1998 war es obligatorisch, dass die Schnurgerüsteinmessung von einem Baukontrolleur der Unteren Bauaufsichtsbehörde abgenommen wurde. Diese Abnahme war nach der Erteilung der Baugenehmigung die erste Hürde, die ein Bauherr zu nehmen hatte, wenn er mit der Baumaßnahme konkret beginnen wollte. Wenn dann der Baukontrolleur die Baustelle ohne eine Mängelanzeige verlassen hat, glaubten sich alle in Sicherheit, dass das Gebäude an der richteigenen Stelle errichtet würde. Dem war und ist auch heute nicht so. Denn eine Abnahme beinhaltet lediglich die formelle Feststellung, dass der Art. 68 Abs. 6 Satz 1 BayBO genüge getan wurde und eine Absteckung nach Lage und Höhe erfolgte. Bestenfalls kontrollierte er per Augenschein einfache Maße, ob die Absteckung plausibel sei. Oftmals unterblieb wegen zu weiter Wege einer Messung diese Kontrolle. Mit einer Abnahme ist eben derjenige, der die Absteckung durchführte, nicht enthaftet. Daher hat das Landratsamt München-Land um 1975 eingeführt, dass ein Vermessungsingenieur die Absteckung durchzuführen hat und die Abnahme nach Vorlage einer entsprechenden Einmessbescheinigung wird. Damit war das erste Mal gewährleistet, dass eine Absteckung ordnungsgemäß von den rechtlichen Grundstücksgrenzen aus erfolgte und nicht von Zäunen, Mauern oder Leistensteinen, die rein zufällig dem Grenzverlauf entsprachen oder auch nicht.

Nach 1989 wurde die Kompetenz der Abnahme auf den Prüfsachverständigen für Vermessung (PSVV) verlagert. Zumindest war das die Idee. Diese Stelle hätte dann analog zum Abnahmevorgang am Landratsamt München die Abnahme erklärt. Der PSVV übernimmt damit eine hohe Verantwortung, da er ohne das sogenannte Vier-Augen-Prinzip eine Bescheinigung über die Einhaltung der Grundfläche und Höhenlage gemäß genehmigter Bauvorlage ausstellt. Zunächst ist das sein gesetzlicher Auftrag (§21 PrüfVBau – Verordnung über die Prüfingenieure, Prüfämter und Prüfsachverständigen im Bauwesen). Dabei agiert er nicht wie der ehemalige Baukontrolleur, sondern seine Prüfung ist mit einem Haftungsrisiko behaftet. Daher hat er nicht nur die rechtliche Grundstücksgrenze seinen Betrachtungen zugrunde zu legen, sondern er muss auch die Ausgangshöhenlage des Baugrundstücks überprüfen. Denn diese Angabe ist Grundlage der Höhenfestlegung der baulichen Anlage und hat Auswirkungen auf die Abstandsflächen.

Zwischenfazit:

Die Prüfsachverständigen für Vermessung prüfen daher bei der Einmessung auch die Übereinstimmung der in der Bauvorlage getroffenen Feststellungen mit den örtlichen Verhältnissen. Damit schließt er die Lücke dessen, was ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren nicht mehr leisten kann. Dabei haften sie gegenüber dem Bauherren und allen nachfolgenden Institutionen wie Banken und Versicherungen. Da sie meist als Freiberufler agieren und somit mit Haus und Hof haften, werden sie stets bemüht sein, ihre Arbeit ordnungsgemäß zu erledigen und bei Unstimmigkeiten der Bauvorlage mit den örtlichen Verhältnissen den Entwurfsverfasser beziehungsweise den Bauherren um Klärung bemühen.

Das heißt: Der Prüfsachverständige für Vermessung schafft mit seiner Absteckung und der vorausgehenden Prüfung der Bauvorlage Rechtssicherheit!

Die rechtliche Stellung einer Einmessbescheinigung nach PrüfVBau

Zur Verdeutlichung der rechtlichen Stellung der Einmessbescheinigung nach §21 PrüfVBau fand vor einigen Jahren ein entsprechender Schriftwechsel zwischen dem IGVB (Ingenieurverband Geoinformation und Vermessung Bayern*) und der Obersten Baubehörde statt. Darin wurde gegenüber dem IGVB festgestellt, dass sie eine Bindungswirkung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde entfaltet, die einer Baugenehmigung gleichkommt.

Das heißt: Mit der bescheinigten Einmessung schließt ein unabhängiger Sachverständiger, nämlich der Prüfsachverständige für Vermessung das Genehmigungsverfahren auch hinsichtlich seiner inhaltlichen Korrektheit.

*Der IGVB ist die Interessenvertretung der freiberuflich tätigen Vermessungsingenieure in Bayern . Der IGVB ist außerdem Ansprechpartner gegenüber der staatlichen Verwaltung und Träger der Ausbildung zum Vermessungstechniker.